Cómo donar una casa a un hijo sin pagar impuestos en 2026

Donar una vivienda a tus hijos e hijas es una de las decisiones patrimoniales más trascendentales que pueden tomar las familias. Sin embargo, es fundamental entender cómo hacerlo de manera fiscalmente eficiente para evitar sorpresas y optimizar la planificación financiera familiar. En 2026, las normativas fiscales en España han introducido cambios relevantes que pueden permitir la donación de una vivienda sin pagar impuestos en ciertos casos, lo que abre una ventana de oportunidades para muchas familias.

En Finanfox, como especialistas en asesoría financiera, entendemos la importancia de explicar los aspectos clave de este proceso. Es fundamental conocer los impuestos que pueden estar involucrados, cuándo es posible evitarlos y cómo tomar decisiones informadas al momento de elegir entre vender o donar una propiedad. 

¿Qué significa donar una vivienda?

Donar una vivienda significa transferirla de forma gratuita a otra persona, sin recibir contraprestación económica a cambio. En términos fiscales, esto se considera una transmisión patrimonial inter vivos, lo que implica obligaciones tributarias tanto para quien dona como para quien recibe el inmueble. 

Desde el punto de vista de Hacienda, cualquier transmisión gratuita de una propiedad, genera una obligación de declarar esa donación ante la administración fiscal. Esto incluye la posible liquidación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que grava al receptor del bien, así como otros tributos que pueden ser aplicables dependiendo de la situación específica.

Además, el donante puede estar obligado a declarar en su declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) la ganancia patrimonial si ha habido un incremento en el valor del inmueble desde su adquisición, y también puede surgir la plusvalía municipal, un tributo local que grava el aumento de valor del terreno durante el tiempo que se ha poseído la vivienda. 

¿Qué impuestos se pagan al donar una casa?

Donar una vivienda puede ser una excelente opción para transmitir un bien a los hijos o hijas, pero es fundamental entender los impuestos involucrados en este proceso. En 2026, Hacienda ha actualizado ciertos criterios fiscales que pueden permitir a los donantes mayores de 65 años transferir su vivienda habitual sin pagar impuestos, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos. 

Además, conviene destacar que el coste de la donación puede variar significativamente según la comunidad autónoma, con beneficios fiscales que hacen que en regiones como Madrid, la donación sea considerablemente más económica que en otras partes de España.

A pesar de estas diferentes, en general, entre los principales tributos que debes tener en cuenta al donar una casa que pueden afectar tu decisión encontramos: 

1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Cuando una persona dona una vivienda, generalmente se genera una ganancia patrimonial para el donante, que debe tributar en el IRPF. Esta ganancia se calcula como la diferencia entre el precio de adquisición de la propiedad y su valor en el momento de la donación.

Sin embargo, existe una exención importante a partir de 2026: si el donante tiene 65 años o más y la vivienda donada es su residencia habitual, la ganancia patrimonial derivada de la donación queda exenta de tributar. Esta disposición fue confirmada por Hacienda en la consulta vinculante V1261‑25, y está basada en el artículo 33.4.b de la Ley del IRPF.

2. Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)

Este impuesto se paga cuando se recibe una vivienda por donación y varía según la Comunidad Autónoma, ya que cada una establece sus propios tipos impositivos y reducciones. En algunas comunidades, como Madrid y Cantabria, se ofrecen bonificaciones de hasta el 99%, lo que puede reducir significativamente el impuesto a pagar, e incluso hacerlo nulo si se cumplen ciertos requisitos.

3. Plusvalía municipal

La plusvalía municipal es un impuesto local basado en el incremento del valor del terreno desde su adquisición hasta la donación. Este impuesto solo se aplica al aumento del valor del suelo, y si ha habido apreciación en el terreno, el donante podría tener que pagarlo, dependiendo del valor catastral y el tiempo transcurrido desde la adquisición de la vivienda.

Pasos para donar una casa a un hijo

Desde el punto de vista fiscal, existen varios pasos esenciales que debes seguir para asegurarte de que la donación sea válida y cumpla con todos los requisitos establecidos por la legislación vigente: 

1. Valorar la vivienda: El primer paso es determinar el valor del inmueble, utilizando generalmente el valor catastral o el de mercado, lo cual es crucial para calcular los impuestos de la donación. Es importante tener una valoración precisa para evitar problemas con Hacienda.
2. Formalizar la donación ante notario: La donación debe formalizarse mediante una escritura pública ante notario. Sin este paso, la donación no será legalmente válida ni se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad.
3. Liquidar impuestos: Se debe presentar el modelo 651 del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) en la Comunidad Autónoma correspondiente y liquidar la plusvalía municipal. Si el donante tiene menos de 65 años, también debe declarar la ganancia patrimonial en el IRPF.
4. Inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad: Para que el hijo sea reconocido como propietario, es necesario inscribir la donación en el Registro de la Propiedad, lo que formaliza la transmisión de derechos sobre la vivienda.

Seguir estos pasos de forma correcta garantiza que la donación se realice de manera legal, eficiente y fiscalmente optimizada, evitando complicaciones futuras.

 ¿Cuándo no pagar impuestos al donar una casa?

En 2026, existen dos escenarios clave que permiten reducir o eliminar los impuestos al donar una casa. Estos casos están específicamente regulados para favorecer tanto a los donantes como a los receptores, facilitando el proceso de transmisión de bienes dentro de la familia: 

1. Exención de IRPF por edad y vivienda habitual

El primero de estos escenarios es la exención del IRPF por edad y vivienda habitual. Si el donante es mayor de 65 años y la vivienda que se dona es su residencia habitual, la ganancia patrimonial derivada de la donación no tributa en el IRPF. Esta exención está contemplada en la Ley del IRPF y se aplica de forma general a cualquier ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda habitual.

2. Bonificaciones en el ISD según Comunidad Autónoma

El segundo caso de exención tiene que ver con las bonificaciones del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) que varían según la Comunidad Autónoma. Aunque la donación sigue estando sujeta a este impuesto, muchas comunidades autónomas ofrecen bonificaciones de hasta el 95-99% en las transmisiones de bienes entre padres e hijos. 

Regiones como Madrid y Cantabria destacan por sus bonificaciones, que pueden llegar a cubrir hasta el 99% de la base imponible, dependiendo de las circunstancias específicas del donante y del receptor.

Donar o vender: ¿Qué conviene más?

Al considerar si donar o vender una vivienda a un hijo, la donación suele ser más ventajosa fiscalmente si el donante tiene más de 65 años y la vivienda es su residencia habitual, ya que no paga IRPF ni ISD gracias a las bonificaciones autonómicas. Sin embargo, el hijo deberá abonar el ISD y la plusvalía municipal si la propiedad ha incrementado su valor.

En cambio, al vender, el hijo adquiere la propiedad a precio de mercado, facilitando la financiación mediante hipoteca. No se paga ISD, pero el donante podría tributar por ganancia patrimonial en el IRPF si no cumple con las exenciones, y los costes fiscales suelen ser más altos que en la donación. La elección depende de la situación fiscal y las bonificaciones disponibles en la Comunidad Autónoma.

Conclusión sobre la donación de la vivienda: una alternativa inteligente

Donar una vivienda a un hijo o hija puede ser una opción muy beneficiosa desde el punto de vista fiscal, especialmente en 2026, cuando existen exenciones y bonificaciones que hacen de esta alternativa una opción más atractiva que la venta en muchos casos. Entre los principales beneficios de la donación se encuentran:

• Exoneración del IRPF: Si el donante tiene 65 años o más y la vivienda es su residencia habitual, no se tributará por la ganancia patrimonial.
• Bonificaciones autonómicas: Las comunidades autónomas ofrecen bonificaciones significativas en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, lo que puede reducir considerablemente los impuestos a pagar.
• Donación frente a venta: Para muchas familias, la donación puede resultar más ventajosa fiscalmente que la venta, pero es fundamental analizar cada situación de manera individual con la ayuda de un experto.

En resumen, donar una casa a un hijo o hija puede ser una opción fiscalmente eficiente si se cumplen ciertas condiciones, pero siempre es recomendable contar con la asesoría fiscal especializada para evaluar los detalles específicos de la transacción y maximizar los beneficios fiscales.

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